仟邦资都谈“房产抵押模式”：平台与模式并重

江苏恒融财富的突然跑路迅速引发业界对房产抵押P2P模式的各种声讨。房产抵押P2P究竟安全与否？投资人需学会辨别有问题的到底是“模式”还是“平台”本身。

    在11月的跑路名单中，恒融财富因采用房产抵押模式（一种通常被视为“安全”的做法）而备受关注。一时间，对抵押物崇拜的各种谴责悄然四起，但这对那些采用同类模式却踏实运营的平台来说，显然有失公允的。很多时候，问题并不出在“模式”，而是平台自身有瑕疵。在此，投资人也需学会理性思考，不要单纯被舆论绑架。

    问题出在“平台”

    据无锡市公安局滨湖分局所示，恒融财富因涉嫌非法吸收公众存款而立案。若观察该网站本身，投资人就不难发现，其中已隐藏不少危险因素，而这与“模式”并无关联。首先是超过20%的年化收益率，明显超过18%的理性收益界限，如此高的利率必定对应高风险客户，此举已然埋下隐患。其次是平台借款期限过短，据网贷之家统计，平均借款期限仅为2.7个月，“短标+高收益”，这明显是要跑路的特征。最后是平台资金安全保障体系有纰漏，据了解，平台并没有与财富通或汇付天下等知名第三方平台进行资金托管合作，而在线充值的操作将直接导致“资金池”状况的产生。

    仟邦资都董事长叶巍表示，“恒融财富跑路很大程度上是其自身有问题，根源并不在房产抵押模式，而业界的舆论导向迫使房产抵押模式成了替罪羊。”

    银行房抵引坏账有客观因素

    有评论认为，如果抵押模式这么安全，为什么银行还会有坏账呢？究其原因，在于这与银行处置抵押房产过程长、费用高、寻租空间大有关。

    首先，在中国的司法体制下，一个违约的房产抵押，从起诉开始到能拿到房产拍卖变现的过程，最快也要6个月以上，对于银行来说，时间成本就拖不起。其次，司法处置房产的费用较高，其中税费是大头，按二手房买卖交易计征，总税收约在5%~10%之间，再加上1~2%的诉讼费和律师费、1%执行费、3~5%拍卖费、0.25%评估费、每个案件5000元保全费，可达到全部拍卖所得的20%~40%。再者，司法拍卖实行一次流拍打8折、二次流标打6.4折的做法导致了寻租空间，一些专做司法拍卖房屋生意的“房虫”们往往内外勾结，使首轮甚至二轮流拍，令最终成交价远低于评估价，银行自然得不偿失。

    P2P房产抵押有其优势

    在同采用以房产做抵押担保的模式下，P2P平台与银行相比，有其自身的优势及灵活性。比如以仟邦资都（www.cgstate.com）而言，所有抵押的房产都会要求借款人签署全权委托公证和强制执行公证，一旦借款人违约，投资人可不经法院诉讼流程，直接进入司法拍卖，这就避免了较长的耗时。

    而在房产市值方面则完全根据市价进行买卖，不会像银行那样被迫出现市值缩水，还覆盖不了债务的情况。例如此次央行降息就对推动房产增值有一定的刺进作用，据中原地产调研数据显示，降息后，全国主要城市客户咨询量环比上周均大涨了50%以上，其中一线城市表现最为明显，北京、上海客户咨询量上涨超过80%，这无疑对P2P房产抵押项目形成利好。事实上，对于一线城市的房产抵押项目，只要成数控制严格，它是完全可以覆盖本息的。

    最后在资金回笼速度方面，用户体验良好的平台为了确保投资人到期准时拿回本息，会引入第三方合作伙伴，由其承诺第一时间对抵押房产进行快速接盘，以在最短时间内对投资人进行全额偿付。

    不管怎么说，房产抵押较之信用贷款，在安全性等方面具有其优势，不能因个别案例而全盘否定房产抵押。当然，投资人在选择平台时需擦亮眼睛，综合考量抵押物类型、市值、公证抵押手续等各方因素，如此才能保障自身的实际利益。 （来源 ：理财周刊 徐卓航）