成都别墅供销比迎低点 消化库存仍是主基调

   2012年至今，成都别墅市场的供销比降至低点。

    成都中成房业最新发布的数据显示，从2012年以来，成都别墅市场供销比已由1月的1.2持续降至4月的0.4。

    此外，上述数据还表明，4月成都别墅累计新增240套，新增面积为5.2平方米，新增面积环比下降61.5%，而同比下降73.4%，新增项目以郊区为主；成都别墅成交534套，其成交面积为13.8万㎡且环比下降11.5%，而同比增长45.3%。

    上述机构预计，由于后期宏观调控仍未放松，成都别墅市场将依然冷清。

    业内人士也认为，自2011年楼市严厉调控以来，成都多数房企遭遇资金困境，为周转资金其别墅不得不迅猛入市，但受市场观望情绪的影响，库存积压持续高企，虽然近来市场略有好转，不过消化库存仍是未来一段时间的主要目标。

    供销比迎低点

    “某些别墅项目可能因降价等因素的影响，市场呈现出小幅度的好转迹象。”近日，嘉联地产研究发展中心高级市场经理钟桂文向本网表示。

    正如钟桂文所说的，自今年以来，成都别墅市场在供销比方面已将至低点。

    中成房业最新发布的《2012年4月成都别墅市场月度报告》显示，今年以来，成都别墅市场的供销比已由1月份的1.2将至4月份的0.4，并呈现持续下降的趋势。

    然而，就在今年初，上述机构所发布的《2011年成都别墅研究年报》显示，2011年成都别墅累计存量面积达240.9万㎡，而其成交面积仅为159.7万㎡，同比下降达27.68%。

    高企的别墅库存量，已成为当时业内讨论的焦点话题。其中，全经联四川分会秘书长何良栩就曾表示，成都别墅市场下一步将出现“适者生存”的现象。

    目前，从微观市场的表现来看，不少别墅项目呈现出成交回暖的势头。作为城西高端别墅项目之代表作中海国际社区，4月成交37套，成交面积13484平方米，成为当月成都别墅项目中的“双料冠军”。

    中海地产成都公司营销策划部一负责人杨某表示，项目品质的高端定位，以及地段的稀缺和服务配套的完善，还有较大的优惠幅度，这些都是吸引购房客的亮点所在。

    位于城东二环攀成钢板块的绿地锦天府项目也尤为耀眼。作为主城区为数不多的城市别墅，它在4月28日开盘当天就揽金2亿元，一跃成为成都别墅中的“明星”项目。

    事实上，早在该项目开盘之前，就有传闻称各地名车富豪齐聚锦天府，曾有业内人士表示，该项目或将催热本已冷清的成都高端市场。

    据了解，该项目别墅均价在每平米13000多元，总价在450万—600万之间。有分析人士认为，在如今的东二环附近，即使拿着放大镜寻找，像锦天府这类高端项目，每席所拥有的土地价值已远超上述那个价位。

    此外，像复地御香山、金科廊桥水乡、成都雅居乐花园、蓝光观岭、富豪新岸等多个高端别墅项目也成交活跃，平均销量都在15套以上。

    中舆地产总经理汪宁生表示，“成都别墅开发量在一年多以来基本是停顿的，也造成供应量没有增长而去化却在回升，别墅市场供销比自然就降下来了。此外，别墅投资信心也存在一定的恢复”。

    消化库存正当时

    从市场实际来看，目前成都别墅供应速度要低于其成交速度。汪宁生也指出，未来一段时间别墅市场将有一个稳步向上的走势。

    中成房业的数据显示，4月成都累计新增别墅240套，其面积为5.2平方米，新增面积环比下降61.5%，同比下降73.4%，新增项目以郊区为主；成都别墅成交534套，其成交面积为13.8万㎡且环比下降11.5%，而同比增长45.3%。

    也就是说，目前成都别墅市场供应在下降，而其销售量却在缓步回升。

    自2012年以来，尤其是在3、4月份，成都刚需市场频传喜讯，其中多家房企在降价促销之下都有数目不等的斩获。刚需之火，是否会形成燎原之势，传至改善型市场呢？这也是不少业内人士非常关心的问题。

    汪宁生表示，随着投资信心的的恢复，这个传导过程是必然的，不过是一个循序渐进的过程。    

    市场情绪也在悄然发生变化。四川麒麟飞图总经理助理、策划总监朱洲认为，前期成都别墅存量高企，主要是受楼市大环境的影响，不过别墅主要还是分布在非限购区域，目前市场观望情绪有消退趋势。

    中成房业曾在2012年初时针对“2011年成都累计达240.9万㎡的存量面积”表示，如果按照2011年月均消化13.3万㎡计算，大概需要1年半才能消化完毕。就目前而言，别墅去化速度显然要好于去年的行情。

    钟桂文则表示，一般而言，别墅市场在5月—8月属于销售淡季，甚至不少投资人士对未来一年别墅的溢价行情表示看空。这也就意味着未来几个月市场将可能重新陷入冷清。   

    不过，“像青城山等几个旅游度假别墅板块，将会有不错的成交机会。”钟桂文进一步补充说。

    不少业内专家认为，无论别墅市场是继续向好，还是发生逆转，2011年累积的库存量总需要一定时间去消化，这是毫无疑问的，对于多数房企而言，未来重点仍是消化存量，积极地以价换量，毕竟现金流还是最重要的，只有活下去，才有机会分食蛋糕。（杜冉乐）

（编辑：陈澄）